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2013年2月20日，国务院召开常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了4次升级，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。2013年3月1日，新“国五条”细则终于正式落地。二手房交易个税按20%征收、提高二套房首付比例和利率等细则成为市场焦点。20%个税征收被业内人士形容为近年来对楼市过热打击力度较大的一记重拳。 一、准确把握20%个人所得税概念 关于二手房转让20%个税的提法，其实并非是新的规定，只是对过去规定的强调。根据《中华人民共和国个人所得税法》（以下简称《个人所得税法》）第二条应纳个人所得税中，第九款“财产转让所得”课税项目，第三条第五款“特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十”，明确个人住房转让个人所得需征收个人所得税及其征收税率为20%。 从税收上讲，即《个人所得税法》第六条规定“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”。基本上所得相当于利润，就是：房产转让收入一（购置、持有房产的相关成本）后的净所得。 由于房产涉及个人和家庭数量较多，且取得房产时的情况各不相同，因而“购置、持有房产的相关成本”很难核定。因此，2005年10月，国家税务总局明确了能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收；未能提供房源原值的，统一按照出售总价的1%征收。 二、深入分析实施后的现状 （一）二手房成交量大跌，价格微涨 在颁布国五条实施细则后，各地二手房成交量从颁布前呈井喷式状态到颁布后市场明显进入低谷。根据北京住建委的网签数据显示，2013年4月份，北京二手房住宅网签套数合计仅仅5212套，这一成交量是2009年以来二手房单月成交量的低点，也是最近15个月来的最低点，环比3月份下调了88.1%。在3月份创造历史最高月网签43780套后，北京二手房市场明显进入了低谷。 据国家统计局2013年5月18日发布的4月份二手住宅价格数据，与3月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.0%。与2012年4月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有6个，上涨的城市有64个。4月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为10.9%，涨幅比3月份回落的城市有1个。 （二）新房市场量价齐升 在“国五条”出台后的半个月时间内，被监测国内35个城市中，6成楼市成交量出现上涨，3个城市成交量涨幅超过50%。其中，哈尔滨成交量涨幅最大，达128.44%，领涨全国。 据国家统计局2013年5月18日发布的4月份新建商品住宅价格数据，与3月相比，70个大中城市中，仅有两城市的房价下降，为唐山和呼和浩特，房价持平的城市1个，而上涨的城市高达67个。涨幅最高的是广州，为2.1%。上海涨幅为2%，北京和深圳涨幅均为1.8%。相比2012年4月，涨幅仍然很高，北京、上海、广州、深圳等一线城市涨幅均在10%以上，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个；同比价格上涨的城市中，最高涨幅为13.7%。 （三）阴阳合同现象屡见不鲜 在实施20%个税政策达5年的广东东莞，通过阴阳合同规避20%个税的现象屡见不鲜。日前，在实施国五条之后，央视报道北京出现首批缴纳20%个税的案例。报道称，北京丰台区大成南里小区的一套二手房，房屋总面积为127平方米，成交价280万元，业主购买时的价格为140万元，此次交易获利140万元，所缴纳的个税数额为140万元的20%，也就是28万元。按照这个价格计算，成交的这套二手房单价仅为22040元/平方米。与该小区及周边楼盘二手房的均价在30000元/平方米左右的市场价相差甚远。通过订立“阴阳合同”的方式，按市场价30000元/平方米计算，该套127平方米的二手房总价为381万元，应当缴纳差额241万元的20%个税，为48.2万元。目前所缴纳的税费比应缴数额少20余万元。 三、对二手房转让20%个人所得税政策的看法 （一）新房价格短期有涨、长期趋于稳定 每年3月份为房地产市场的传统销售旺季，成交情况往往比前两个月都要活跃，且2011年3月以来实施限购政策已有2年，累蓄了部分刚需客户，加之各地房地产市场调控细则出台前，潜在购房者担心实施细则出台后政策从紧、购房成本进一步增加，因而急于入市导致需求集中提前释放，开发商随之取消优惠甚至上调价格，助涨了3月份房价。 2013年3月底，北京、上海、广州和深圳等城市相继出台了房地产市场调控实施细则，公布了房价控制目标，明确将继续严格执行住房限购措施和严格实施差别化住房信贷政策等，房地产市场调控政策进一步明朗。进入4月份以来，政策效应开始显现，部分城市二手住宅成交量出现回落。“免税（20%个税）”有可能成为楼盘营销推广的主题，以此争夺二手客源。这也就可能导致一手房市场成交继续放量，预计后期新房房价走势可望趋稳。 （二）二手房短期交易量跌，长期价格微涨 实施国五条后，各地二手市场短期成交量将陷入冰点。二手房卖方将持房待售，买家将持币观望，尚没有市场的供需关系平衡。可以回顾到2005年6月开始，开征二手房交易的营业税。到2008年上半年，进一步将免征营业税的持有年限从2年上升到5年。营业税的调整，短期内导致二手房交易量萎缩，但不足两个季度政策效果就衰退至消失。 如果按照转让所得收益的20%计征个税，其带来的交易成本增加幅度将更加明显，尤其是原购入价格较低的房屋。20%的个税很可能会转嫁到房价之中，从而引发新一轮房价上涨。短期而言，二手房挂牌价的大涨是必然的，但个税负担不一定能够顺利地全部转嫁到买方。当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税负较易转嫁，相反则难以转嫁。目前，我国绝大部分城市的房产交易仍以新房交易为主，二手房市场规模较小，转嫁的风险有限，可能是挂牌价上涨，实际成交价小涨，网签价不动，个税负担主要由卖方承担，其次才是买方。从中长期看，国家实施城镇化政策，一线城市，二手房的规模与新房相当，且由于城市规模大，二手房所处的地段优越，供给有刚性，人口聚集加速将导致二手房市场逐渐重回上升轨道。 （三）“20%个税”规定应再细化 |
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