深圳是我国最早设立的经济特区，也是物业管理的发源地，经过30多年的发展，物业管理无论是从外部的环境（如市场、法律法规、人们观念等）还是从内部的管理（如理论、模式、技术等）都相当的成熟，是值得我们油田物业管理人员认真学习研究的。本文就自我学习深圳物业管理经验，浅谈对油田物业管理创新发展的几点认识。

　　1.转变观念，促进物业管理新突破

　　深圳物业管理的做法，在物业管理实际工作中的应用：

　　1.1对业主要进行教育管理，寓管理于服务中

　　物业管理是对物的管理，对人（业主）的服务，这是通常之观念。在实践中却是面临着许多与享受物业管理服务不相适应的行为。而这些行为在某种程度上增加了物业管理成本，制约了物业管理水平的提高。如生活垃圾不定时定点投放、私搭乱建、拖欠物业费、侵占共用设施和公共场所、高空悬挂和抛物、违规装修等不文明行为，靠谁来管理呢？依靠政府行政部门？显然是鞭长莫及，还要靠物业管理企业去管理。物业管理企业没有强制权，就必须寓管理于服务中，也就是软性管理。可以采取以下措施：一是大力宣传，营造氛围。通过多种方式宣传有关物业管理的规约、法律法规等规定，营造文明居住氛围，如张贴通知、悬挂横幅、电子屏、提示牌、召开座谈会、举办有奖知识问答、案例教育等。新区入住时，要抓住时机进行早宣传、早制止。二是加大监督力度，主动进行劝说、制止。三是发动业主（居民）互相监督，通过党员服务社、家委会，发挥老党员和楼栋长的模范带头作用。四是依法维权。总之，在强调服务的同时，要加强对不文明行为的管理。物业基层人员在实施这种“管理”遭到投诉时，上级部门和领导要给予必要的谅解和支持。这种管理也是物业管理企业为树立文明新风而承担社会责任的体现。

　　1.2服务不值钱，而管理是有价值的

　　在日常管理工作中，要向业主（居民）灌输物业管理工作的价值，即通过物业管理延长建筑物及设施设备的使用寿命，使其处于最佳营运状态。由于人们对物业管理缺乏认识，对服务有一种潜意识的轻视，造成了物业管理就是打扫卫生，没有多大价值的错误认识。这种认识使员工对自己的工作产生困扰，物业费的收缴也比较困难。人们对进商场购买商品支付金钱，认为是天经地义的。也就是说人们对有形产品具有了消费观念，而对物业管理却没有建立起消费观念。所以向业主宣传物业工作的价值，是帮助教育业主（居民）建立物业管理消费观念的重要途径。物业管理消费观念的确立对物业收费是大为有利的。在实际工作中，通过居民座谈会、宣传单、一对一沟通等多种形式的宣传，通过开放对设施设备（电梯机等）维修保养等，向居民介绍设备的功能和维保知识，增强其感性认识。

　　1.3将管理与服务的重点放在居民的关注点上，提供与居民需求相适应的服务

　　物业管理是服务行业，服务就要满足顾客的需求。对于住宅物业管理服务的重点首要是保安，其次是维修，再次是保洁、绿化等。深圳物业公司的保安员人数能占到全体员工人数的60%以上，并且技防措施很到位。物业工作的重点是保安，也是居民的关注热点，这方面，油田还有很大差距。一方面需要加大人员和技防资金的投入，另一方面要发动群众，群防群治。可从以下几方面入手：一是上级部门考核重点要有所侧重，考核是导向。二是在目前缺员的情况下，采取“全员保安”的措施，小区的巡逻和门卫进行大排班值班或是全员划片分区承包。三是充分发挥党员服务社和家委会的作用，发动广大居民，成立“义务巡逻队、义务守望员”，真正地增强居民自身的安全防范意识，这是最重要的。

　　2.提升素质，开拓物业管理新途径

　　提升素质，包括三个方面：一是提升物业管理人员的素质，二是提升物业操作人员的素质，三是提升业主的素质。

　　2.1提升物业管理人员的素质