（一）平稳性检验

　　若要了解LGDPSA、LRISA、LNRISA三变量之间是否存在稳定的函数关系，需要知道各变量是否是平稳序列，否则会出现“伪回归”问题。我们首先对三个时间序列作平稳性检验，检验结果见表1。三个序列都不能拒绝有单位根的假设，时间序列不平稳。对三个序列作一阶差分，再作单位根检验。三个一阶差分序列可以在99%的置信度下拒绝单位根假设，所以，可以说这三个序列都是“一阶单整I（1）”时间序列。

　　（二）协整检验

　　为了确定住房投资、非住房投资和国内生产总值之间是否存在长期关系，我们分别对三个变量两两进行“JJ协整检验”。在不存在“协整关系”（rank=0）的假设下，LGDPSA与LNRISA，LRISA与LNRISA，LGDPSA与LRISA的似然比统计量均大于5%水平的临界值，因此拒绝原假设，即认为不存在“协整关系”，应至少有一个“协整关系”。对以上变量组进行至多有一个“协整关系”（rank≤1）的假设检验，三组变量的似然比统计量均小于5%水平的临界值，因此接受原假设。与以上方法类似，我们对LGDPSA、LNRISA、LRISA进行“JJ协整检验”，结果表明三变量之间存在一个“协整关系”。

　　（三）变量间GrangerCause检验与分析

　　“协整关系”仅表明变量间具有稳定的长期函数关系，检验结果表明我国住房投资和非住房投资均是GDP的“GrangerCause”。这与Green（1997）运用美国1959—1992年的季度数据进行因果关系检验的结果不同，Green（1997）发现住房投资可以作为GDP的领先指标，而非住房投资并不具备领先指标的作用。我国住房投资和非住房投资对GDP均具有预测作用，可作为GDP的领先指标。

　　（四）误差修正模型的估计与分析

　　根据“Granger定理”，LGDPSA、LNRISA、LRISA存在一个“协整关系”，一定存在一个向量误差修正模型（VECM）的表达式。我们对LGDPSA、LNRISA、LRISA进行VECM估计，其结果见表1。AIC和SC统计量都很小，符合估计要求。在表1中引起我们注意的是：在住房投资方程中，随着非住房投资的增加，对住房投资有反向影响（一阶滞后系数为-0.37，二阶滞后为-0.03），显示住房投资与非住房投资的确存在“挤出效应”。这个结果与CoulsonandKim（2000）运用美国1959年第2季度—1997年第二季度数据估计VAR模型的结论一致，其系数分别为-0.26和-0.06。可见，我国的住房投资和非住房投资之间的“挤出效应”更加明显。在非住房投资方程中，住房投资的增加却对非住房投资是正向影响（系数为0.25，0.45），显示住房投资对非住房投资的拉动作用而不是挤出作用。这个结论与VECM中住房投资（LRISA）、非住房投资（LNRISA）和总产出（LGDPSA）的长期关系：LGDPSA=5.75+0.59LRISA+0.03LNRISA相一致。在协整方程中，住房投资的弹性系数为0.59，非住房投资的弹性系数仅为0.03。可见，住房投资对GDP的影响远大于非住房投资。

　　（五）脉冲响应分析

　　总产出受住房投资与非住房投资的冲击显示在图1，冲击的顺序是LRISA→LGDPSA→LNRISA，图2显示的冲击顺序是LNRISA→LGDPSA→LRISA。这两种冲击的结果都指向住房投资对总产出的影响直接且巨大，即使冲击顺序为LNRISA→LGDPSA→LRISA，但两个季度以后，住房投资的累积影响就超过了非住房投资（见图2）。在LRISA→LGDPSA→LNRISA的冲击顺序下，非住房投资对总产出的影响为负，这与前面的“挤出效应”相一致。

　　四、结论

　　从以上对住房投资、非住房投资和总产出的实证分析结果我们知道：

　　（一）投资是拉动中国经济增长的主要引擎，住房投资更具指示作用；

　　（二）住房投资和非住房投资之间存在明显的“挤出效应”。

　　根据以上结论可以推知以下循环的存在：房地产价格上升→住房投资增加→总产出增加→通货膨胀上升→非住房投资成本上升。住房投资存在过度投资导致投资结构不合理，经济结构调整就不可能实现。我国使用目前的宏观调控手段，并未能改变投资者的投资预期，仍然存在推动房地产价格不断上涨的基本因素，如适应性的货币政策，不断宽松的财政政策。2007年，我国出现较高的通货膨胀，当时通货膨胀率已超过8%，2008年初大有加速之势，央行不得不采取紧缩措施。2008年下半年因西方国家金融危机，国外需求骤减。国内价格在两面夹击下，从通胀迅速面临通缩。从这个过程看，我国宏观经济躲过了一场痛苦的反通胀过程，在很短的时间内解决了通胀问题。2008年底采取的扩张政策是顺应国内外的经济环境，应予以支持。但可以说扩张失度，财政政策和货币政策已达到极致。2007年之前存在的推动通货膨胀机制仍然存在，甚至被强化。

　　在2010年，我国再次面临通货膨胀压力，这次治理通货膨胀会不会像上一次幸运？或许因“欧债危机”再次掩盖国内过度住房投资的结构问题。不过，在美国发生金融危机后，西方发达国家普遍采用量化宽松的手段，其央行不断通过量化宽松的手段，使新兴市场国家不得不面对高通胀的危险。我国自从2011年年中以来，不得不采取适度从紧的货币政策来控制通胀，经历了近两年的时间，期间幸有欧债危机，使得反通胀的难度降低。随着西方国家纷纷采用量化宽松手段，彰显我国宏观经济调控的难度。工业经济有下行趋势，我国工业增加值从2010年2月的20.7%振荡下跌至今年3月份的8.9%，连续超过36个月下降。但是，因担心通胀，货币扩张政策受限，使宏观调控左右为难。究其原因，主要是以上通胀机制的存在，我国过分依赖住房投资推动产出增长的模式不可持续，必须转换增长方式，那就是真正的增长来自于技术创新。我国是典型的资本推动式的增长，也是后进国家赶超先进国家的主要方式，本来无可厚非。但是，如果资本集中于房地产，那么国内的经济增长必然受到制约，结构不调整，更大的衰退将不期而至。只有通过改革以前的通货膨胀机制并使之被打破或削弱，才能使宏观经济运行更为健康。

　　所以，未来经济结构调整依赖于基本经济制度的改革，同时考虑对房地产业征收财产税，提高保有成本，降低市场对房地产的需求，而不是通过行政手段限制购买或限制价格来短期压抑需求，对于房地产长期投资者来说，当前的调控政策也起不到改变长期需求的作用。只有提高当前保有房地产的成本，才能改变投资需求。

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