近几年来，我国房地产行业迅猛发展，逐步成为国民经济的支柱产业：一方面，房地产作为投资，直接拉动经济增长，据统计，房地产投资占我国固定资产投资的比重接近五分之一，另一方面，由于它的产业链较长，所涉及上下游企业范围大，因此带动作用比较大。但是，由于各种因素的影响，很多一线、二线城市房价上涨过快。房地产业出现畸形发展状况，房价超出群众承受能力，因此国家采取了包括差别化财税政策、信贷政策、限购政策在内的一系列调控措施，这些措施再给房地产投资过热现象降温的同时也给资金密集型房地产产业产生了釜底抽薪的危机感和焦虑感，如，信贷政策造成房地产行业融资困难，限购政策又造成房地产行业资金回笼较慢，因此房地产行业面临融资形势严峻，资金压力巨大。

　　一、我国房地产企业融资现状

　　房地产融资就是房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的纵横。房地产开发周期较长，每个阶段包括买地、建设、销售等环节都需要大量的资金支持，因此房地产融资至关重要。

　　我国房地产融资渠道是以银行信贷为主、企业上市融资、债券融资为辅。

　　银行信贷在房地产融资中所占比重高达三分之二，许多公开报道指出，我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行，目前针对房地产企业的银行贷款形式主要有：土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款等，不仅如此，房地产销售环节中的住房按揭贷款也来自银行，因此银行是房地产行业资金的主要支持者。

　　上市融资有很多优点，例如：可以是企业获得长期的资金来源，提高国内知名度，使企业受到投资者、证监会的监督，优化公司治理结构和内部管理水平等。房地产企业进行上市融资无疑是个较好的融资方法，但是其上市门槛加高，审查较为严格，加之受房地产泡沫的影响及房地产行业业绩波动较大的特点，国家为保护股东，对房地产上市的控制力度较大，因此，一般情况下也只有一些实力较强的房地产公司才可上市，如万科。目前在沪深两市1000多家上市公司中，房地产开发企业仅有60家左右，占全国3万多家房地产开发企业的比例仅有0.2%。另外，即使是上市公司，也很少具备再融资的资格。

　　债券融资，由于债券利息可以在所得税前扣除，因此债券融资成本较低，因此房地产企业可以将发行融资期限较长，利率比银行贷款利率低的公司债券直接在资本市场上融资作为一种有效的融资渠道，但是由于债券融资风险较高，融资要求严格，因此这种融资方式在房地产企业全部资金中占有比重较小。据了解，只有万科、金地集团两家公司在2009年底有未偿还的债券。

　　二、我国房地产企业融资存在问题

　　1.原有融资渠道存在问题

　　前文提到，我国房地产资金主要来源于银行贷款，但过分依赖银行贷款，对企业、银行、政府都有一定的风险。首先是企业，由于银行受国家政策影响较大，而近几年来，政府为控制房价过快增长，给房地产行业降温，相继出台了一系列的打压房地产行业的措施，如政府分别与2007年、2008年、2010年分二十多次提高银行存款准备金率，使得银行存款准备金率一直处于上升趋势，并且，政府出台措施收紧银行信贷额度，加大贷款难度，使得房地产企业贷款成本显著提高，同时造成很多房地产企业资金链断裂，给房地产企业融资带来困难。其次是银行，第一，由于房地产行业本身开发周期长，投资大，因此该行业本身具有高风险，加之，如果政府继续打压房价，使得房地产价格下降，许多房地产客户会出现断供、违约现象，使得房地产商资金链断裂，最终破产，就会给银行带来无法弥补的损失，另外，由于房地产企业质量良莠不齐，银行无法对这些企业进行充分信用评估，因此这又加大了银行风险。最后是政府，由于房地产企业与银行息息相关，牵一发而动全身，因此，如果对房地产打压过重势必会给银行造成损失，影响整个金融体系，最终影响社会稳定，这给政府调控增加难度。

　　由于我国股票市场不健全，监管水平较低，法规制度不完善等问题存在，这就要求政府对上市公司资质采取谨慎态度，所以我国融资门槛较高，据了解，在A股上市比在美国上市要求还要高。股票市场无法满足不同规模企业的融资需求，仅有一些规模较大，综合实力较强的企业才具备上市资格。我国大部分房地产企业规模较小，无法达到上市要求，即使已经上市，仍会由于业绩波动大等原因而不具备再融资机会。

　　2.债券融资渠道过窄

　　发行债券是一种成本较低的融资方式，但是在我国房地产融资中房地产债券所占比重较小，这是由于第一，我国证券市场发展不健全，规模较小，发行和持有风险较高。第二，我国对发行债券的主体要求较为严格，仅独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限公司才有资格发行，因此债券发行较为困难。

　　3.融资渠道单一，风险相对集中

　　虽然我国现在已经出现其他融资方式，例如：房地产产业投资基金、房地产信托融资、合作开发融资、买壳上市等渠道，但是由于我国房地产行业发展较晚，相关法律法规不健全，加之金融体系不健全，金融机构经营不规范，管理不严格等原因，很少有企业运用这些融资方式，使得房地产融资主要依赖银行信贷，未出现多元化房地产融资体系，使房地产企业政策风险提高。

　　4.缺乏专业机构引导

　　目前，在我国缺少规模化、专业化、多元化的房地产相关融资机构来帮助房地产企业融资，诸如专门房地产抵押贷款机构，投资机构，担保机构，保障机构等。这些机构不仅可以丰富我国金融市场，而且可以为房地产融资提供服务，减少房地产企业融资成本。