【摘要】如今，人们对房地产的规划设计，房屋质量，环境景观都有自己的要求，为满足居民日益增长的需求，有利于实现住宅的产业化，亟待建立以顾客需求为导向的房地产开发战略；从房地产开发企业必须针对不同文化层次，不同购买阶层，不同地区顾客的需求，做好市场调研和产品定位工作，为完善开发程序，注重前期建筑策划，提高产品质量，增强企业的竞争力，寻找一条既能满足顾客需求又能使房产企业实现可持续发展的新路子。

 

　　【关键词】建筑策划；房地产；规划研究

 

　　一、引言

 

　　在住宅商品化的时代，人们对房地产的规划设计，房屋质量，环境景观都有自己的要求，为满足居民日益增长的需求，有利于实现住宅的产业化，从宏观上讲，亟待建立以顾客需求为导向的房地产开发战略；从微观上讲，房地产开发企业必须针对不同文化层次，不同购买阶层，不同地区顾客的需求，做好市场调研和产品定位工作，为完善开发程序，注重前期建筑策划，提高产品质量，增强企业的竞争力，寻找一条既能满足顾客需求又能使房产企业实现可持续发展的新路子。最终使前期策划工作体系更为合理规范，更好的服务于房地产开发建设。

 

　　二、国内的现状

 

　　我国房地产开发市场起步较晚，对房地产开发的系统研究还处于初步阶段。近年来也出现了市民参与设计，设计民主化，社会化的思潮。开始重视人类对建筑环境的使用效果和质量的评价调查。对重大建设项目的可行性研究，经济预测等等取得了一定的效果。但由于概念的不明确，参与者的理解不同，其结果难免片面和缺乏逻辑性、科学性，加上一些主管部门及投资方对建设项目的个人理解，以及对设计委托任务书的主观意志的硬性规定，难免使许多设计缺乏理性、科学性，建筑策划结果不甚理想。

 

　　房地产开发的前期策划理论是建筑策划理论的有机组成，其研究就是要建立一套相对完整，科学规范的策划体系，通过定性与定量的分析，寻找目标客户群，并根据目标客户的需求来进行产品定位，为产品规划设计提供依据。

 

　　三、房地产开发的主体及特点

 

　　房地产开发的主要产品就是商品房，包括住宅、商业建筑，办公建筑、厂房等，而其中住宅部分投资占的比例最大，当前住宅商品房开发以居住区为主，这是由于居住区内的配套设施齐全、生活方便、安全、有利居民的邻里交往等，符合市民的普遍需求。

 

　　房地产开发是一项复杂的系统工程。房地产开发除有其特定的开发目标外，要受城市规划、土地利用规划、投资计划等条件的制约，还受国家经济政策的宏观调控、涉及到经济、社会、生态环境等众多因索，同时还是一项复杂的系统工程。房地产开发涉及面广，与社会有广泛的联系从房地产开发的业务范围看，涉及到规划、勘察、设计、施工、市政、供电，电讯、商业、服务、银行、卫生、消防、文教、交通、环境等十几个部门，近百个协作单位。除与社会各部门有广泛的联系外，还与城市居民的生活密切相关，如征地、拆迁、安置过程大规模旧城改造开发“解危”、“解困”的廉价房屋，以及改善居民居住条件和小活环境、不断地满足人们新的需求等。因此，房地产开发必须得到社会的广泛支持，必须与各行各业及千家万户保持良好的公共关系。房地产开发投资额大、建设周期长。房地产开发对象往往是成街成片的建筑群或大型公共建筑，是一项高投入的经济活动，需要大量的建设资金。现在居住区的开发规模一般从十几公顷到几十公顷，甚至一百公顷以上。从房地产开发过程看，从规划没计、征地拆迁、组织施工、一直到验收交用，规模小的住宅区一般得一年，中等规模需一年，大规模的则需近年或更长时间才能完成。房地产开发具有较强的竞争性，效益与风险并存房地产业与市场经济联系密切，整个房地产开发过程都具有较强的竞争性，如繁华街道与地段土地使用权的竞争、住宅小区开发权的竞争、建筑设计和施工任务的竞争、物业出租出售过程中市场的竞争等。在房地产开发初期，由于我国尚处于经济起步和发展阶段，对房地产需求量大，其价格一直居高不下，开发回报率自然很高，房地产开发产品的特殊性决定了房地产开发的特点。

 

　　四、建筑规划分析

 

　　土地用途规定了该地块的使用性质，如工业用地、商业用地、住宅用地或地预留用地等。不同的用地性质，规定了开发商开发的物业类型。拿地前，地产商必须弄清楚地块的用途，便于决策投资。容积率容积率大小直接关系到开发建设规模、建筑密度、环境容量等，同时，也涉及地产商投资回报成果。一般市中心区域容积率要求较高，市郊相对较低。容积率低，有利园林环境景观建设，提高楼盘的品质。绿地率随着社会经济的发展，人们越来越认识到人与环境的关系，为确保住区的环境，规划部门对绿地率都提出了明确的要求。正因为如此，房地产开发商也利用人们对环境的追求，不惜巨资加大环境景观建设，建筑高度城市规划管理部门根据控制性规划要求，一般对开发的地块都提出了建筑高度要求，在城区中心地带，规划部门控制建筑高度不应低于某一高度，而在城市外围，建筑不应高于某一高度。建筑高度的控制，从政策管理层面看，保证城市景观和形象有一定作用，并对土地合理利用有一定的控制作用。对房地产开发商而言，则从市场出发，在满足建筑高度的前提下，提高土地利用价值，提高或降低建筑密度，追求综合效益最大化。日照间距由于地块所处的纬度不一，国家对日照间距的要求也不一样，居民对日照间距的反映也不一样，深圳与武汉则明显不同。深圳楼盘对日照间距的要求没有武汉那么高，那里非常注重景观，只要有良好的景观，楼盘则非常热销。而武汉的情形不同，由于冬冷夏热，日照间距适度加大，可改善业主的居住卫生条件，提高楼盘的品质。道路红线与开口道路红线一般规定了城市主干道的宽度，防止建筑占用道路。为了避免小区的出入口与城市主干道发生冲突，确保小区居民安全，城市规划部门在城市主要干道旁的小区严格规定了开口的数量及距离要求，这些要求对地块的开发利用会产生较大的影响。城市景观房地产开发商可结合地块的城市景观要求，精心组织规划设计，创造出独特城市景观楼盘，形成自我特色的卖点群，提高开发楼盘的品质。配套设施大规模的居住小区，规划部门和政府其它部门都会对项目的配套设施提出相应要求。作为开发商，在认真分析项目地块情况的基础上，结合配套设施的建设，推出项目的主题概念，如文化概念、教育概念、体育概念地产等。

 

　　五、结语

 

　　忽视前期策划、忽视建筑设计，是导致很多房地产项目投资严重失误、成本居高不下的主要原因。这些问题的有效解决途径便是开发商与建筑师携手做好建筑策划的工作。事实上，一个项目是否成功，很大程度上取决于建筑师与房地产开发商的合作是否成功。开发商有较强的经济意识和市场意识，虽然他们可能是建筑设计的外行，但毫无疑问，房地产开发商不太可能让建筑师随心所欲地自由创作，双方一拍即合的情况也比较少见，另一方面，中国房地产业的发展，建筑师应该是核心角色之一，由此可见，双方的合作与沟通是一个项目能否成功的关键，建筑策划就是开发商和建筑师之间合作的桥梁。