二、关于不动产物权登记性质学说的争辩及其理论依据 

　　（一）双重属性学说 

　　持有这种观点的学者认为不动产物权登记行为具有双重属性主要有以下几方面原因： 

　　1.从登记行为上分析。虽然刚开始是当事人申请这种登记行为，应该属于一种私法行为，然而登记机关只是根据职权从形式上或者实质上审查登记申请，同时根据审查结果判断有没有满足相关的法律规定，最终决定是不是可以登记，这种登记行为的公法性非常突出，属于一种典型的行政行为。 

　　2.立足于登记效力的角度分析，登记不仅会产生私法效力，也会产生公法效力。不动产物权登记如果从公法角度上分析应该是国家权力团体对于不动产税权的权力控制基础，登记机关行使公共权力，在登记的过程中贯彻国家的意志，同时以登记不动产交易事实视为不动产税权征收的重要标准，这实际上反映的是公法性质。 

　　3.从救济程序分析，登记双重属性可以更好的保护权利人。登记机关采取内敛性行政行为可以更好的维护权利人，如果因为登记机关出错而损害权利人的权利，这样权利人可以发起行政诉讼，向国家申请赔偿。 

　　4.公法私法划分标准分析，近年来社会上私人利益和公共利益有逐渐融合的趋势，公法和私法之间的界限越来越模糊，私法公法化以及公法私法化已经成为一种必然趋势，由此可见，登记的双重属性是现代社会发展的一种必然结果。 

　　（二）私法行为学说 

　　性质代表一个事物的本质，是区别其他事物的根本属性。自然学科由于本身具有明确、客观的特点，因此往往可以通过性质区别事物。但是社会科学因为主观研究立场对不同的事物在认识方面本身就带有模糊性、交叉性的特点，想要通过明确性质的方式从根本上区分事物实际上比较难，因此社会科学领域对事物性质的界定一般采用不同的标准。但是基本的标准要求是应该能够反映事物或者行为自身的内容，并不是外部影响产生。而且应该能够反映出行为或事物本身的主要内容。笔者主要根据这两点标准分析不动产物权登记的私法性质： 

　　1.登记行为过程。登记申请是由当事人自己发出的，这是一种私法行为。登记机关审查登记申请是否符合相关的法律规定，这只是一种证明行为，并不是批准行为。同时登记机关的行为没有自主决定权，如果登记申请符合相应条件的话，则必须登记，不能拒绝。因此，登记机关并不能影响登记内容。一些形式上的强制性规定并不能认为是公法影响登记内容，即使没有这一项规定的话，当事人为了保护自己的权益也会尽可能清晰、明确的表达自己的意思。由此可见，登记机关作出的登记行为只是一种事实证明行为，不能并列于登记自身的私法性质。 

　　2.登记行为效力。登记行为其实是一种公示方式，主要是为了将不动产物权变动以及变动后物权的状态以及内容对外显示出来，进而保证权利人可以直接排他性支配物权，也可以使善意第三人可以全面、详细了解物权现状，进而保证进行安全交易，这是一种典型的私法效力。有的学者认为不动产登记主要是国家从宏观上调节不动产交易，同时将其作为税收依据，这样就会具有公法效力。但是这种“公法效力”并非权利人登记的主要目的，仅仅是国家公权力干预的结果，可以看成是公权力良性运用了私法行为效力。 

　　3.公法、私法划分标准。当前社会公法、私法日益融合，但是不能由于私法中存在一些公法内容，从而使私法行为自身属性改变。日本学筱冢昭次曾说过，不动产登记制度虽然是具有国家保障的权力机关行使，但是不动产登记制度和私权保护具有密切联系。公法决策具有强制性的约束，私法决策具有很大的自由空间，由此可见，登记意思表示形式具有强制性体现了公法因素。然而，在不动产登记行为中，约束政策应该是指约束行政机关的法，并不是约束民事行为，因此不动产登记的强制性规定主要是限制公权力，并不是约束私权利。因此，如果根据公法、私法划分标准分析，不动产登记并没有双重属性。 

　　4.立法理念。一直以来，我国认为登记是一种纯公法行为，但是登记机关并没有登记义务，仅仅具有行政特权，这样很难使登记机关人员树立为当事人服务、为法律服务的意识，有的人员甚至会利用职权索取当事人的财物。因此，登记行为如果被视为私法性质，应该严格区分登记和审批，不能由于是否登记而对合同自身的权利转移效力造成影响，不然无法实质性保护物权。 

　　三、结语 

　　总之，我国的基本国情决定了不动产物权登记制度属于公法和私法双重属性，而私法属性则为不动产物权登记制度最基本的属性，不仅能够适应整个时代发展需要，促进经济发展，更是法制建设发展的必然趋势。 

　　参考文献： 

　　[1]中国社会科学院语言研究所词典编辑室编.现代汉语词典.北京：商务印书馆.2005. 

　　[2]魏振籝.民法.北京：北京大学出版社、高等教育出版社.2011. 

　　[3]梁慧星.社会主义市场经济管理法律制度研究.北京：中国政法大学出版社.2012. 

　　[4]李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒.不动产登记程序的制度建构.北京：北京大学出版杜.2011.